«

»

lis 03

Zbycie nieruchomości zabudowanej – moment wyłączenia z opodatkowania PDOF

Osoba fizyczna sprzedając ?prywatnie? nieruchomość (tzn. dokonując sprzedaży niezwiązanej z działalnością gospodarczą) może w dwojaki sposób uniknąć podatku dochodowego. Dochód ze sprzedaży może być zwolniony z podatku, bądź w ogóle nie podlegać opodatkowaniu. Zwolnienie uzależnione jest od spełnienia warunków, określonych przepisami ustawy o PDOF, obowiązującym w okresie nabycia nieruchomości, którą zamierzamy sprzedać. Warto zauważyć, że przepisy regulujące kwestię zwolnienia zmieniały się w przeciągu ostatnich paru lat kilkukrotnie. Przykładowo, dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r. będzie zwolniony z opodatkowania w części przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat licząc od końca roku, w którym dokonaliśmy sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PDOF). Rozpatrywanie warunków dla zwolnienia dochodu ze sprzedaży nieruchomości z PDOF nie będzie jednak konieczne, jeżeli transakcja sprzedaży zostanie wyłączona z zakresu czynności opodatkowanych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF. W świetle przedmiotowego przepisu dochód ze sprzedaży nieruchomości lub ich części nie będzie podlegał podatkowi, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Powyższy przepis ma kluczowe znaczenie dla sprzedawców, którzy nie są w stanie spełnić warunków dla zwolnienia dochodu z opodatkowania. W praktyce można zatem wyobrazić sobie sytuacje, w których przesunięcie terminu sprzedaży nieruchomości będzie jedynym sposobem na uniknięcie opodatkowania dochodu z tej transakcji. Przepis o wyłączeniu sprzedaży nieruchomości z zakresu opodatkowania PDOF może jednak budzić wątpliwości interpretacyjne w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanych, jeżeli nabycie gruntów i wybudowanie budynków miały miejsce w różnych okresach.

Kiedy nabycie?

 Przez wzgląd na brak definicji nieruchomości w ustawie o PDOF, art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy nie daje odpowiedzi, czy 5-letni okres warunkujący brak opodatkowania rozpoczyna swój bieg od końca roku, w którym nastąpiło nabycie gruntu, czy też wybudowanie budynku.

 Przykład 1: Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej nabyła w styczniu 2005 r. działkę budowlaną. W sierpniu 2010 r. na działce zakończyła się budowa domu jednorodzinnego. W marcu 2011 r. zabudowana działka została sprzedana.

 Dla ustalenia, czy zbycie nieruchomości zabudowanej nie podlega opodatkowaniu przez wzgląd na jej nabycie w 2005 r. kluczowa jest definicja nieruchomości zawarta w Kodeksie cywilnym (KC). Na podstawie art. 46 § 1 KC nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Tym samym, w świetle powyższego przepisu budynek i grunt mogą stanowić odrębne nieruchomości jedynie w szczególnych przypadkach, zdefiniowanych w odrębnych przepisach. Ponadto art. 48 KC określa, iż (poza wyjątkami określonymi w KC) budynki stanowią części składowe gruntu, podczas gdy część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 §1 KC). Tym samym, osoba fizyczna zbywając działkę zabudowaną, co do zasady nie dokonuje odrębnej sprzedaży dwóch nieruchomości (tzn. gruntu i budynku). W konsekwencji, dla zastosowania przepisu wyłączającego dochód ze sprzedaży działki zabudowanej znaczenie ma jedynie moment nabycia działki. Data budowy budynku byłaby istotna, gdyby budynek na podstawie szczególnych przepisów stanowiłby odrębny przedmiot własności. Reasumując, w powyższym przykładzie, zbycie działki nie będzie podlegało PDOF.

 W praktyce można sobie jednak wyobrazić sytuacje, w których brak odrębności budynku i gruntu w świetle przepisów KC będzie skutkować brakiem zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF:

 Przykład 2: W maju 2005 r. syn wybudował dom jednorodzinny na działce należącej do jego rodziców. W 2010 r. rodzice dokonali darowizny działki na rzecz syna. W marcu 2011 r. zabudowana nieruchomość została sprzedana.

 W świetle przytoczonych przepisów art. 46-48 KC dom budowany na działce należącej do rodziców pozostaje ich własnością aż do momentu darowizny działki na rzecz syna (dla uproszczenia kwestia rozliczenia nakładów nie będzie analizowana w ramach niniejszego artykułu). W konsekwencji, z uwagi brak odrębnej własności budynku, 5-letni okres warunkujący brak opodatkowania PIT dochodu ze sprzedaży nieruchomości rozpocznie swój bieg z końcem 2010 r., w którym syn nabył prawo własności nieruchomości. Moment wybudowania domu jest w tym kontekście bez znaczenia. Tym samym, dochód ze sprzedaży działki przez syna w przedstawionym wyżej przykładzie będzie podlegać opodatkowaniu PIT, a uniknięcie opodatkowania będzie możliwe jedynie poprzez spełnienie warunków zwolnienia, określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (tj. przeznaczenie dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w okresie 2 lat od transakcji).

? a kiedy wybudowanie

 Moment wybudowania ma znaczenie dla wyłączenia z opodatkowania PIT obiektów, stanowiących odrębną nieruchomość w rozumieniu przepisów KC. Tego rodzaju sytuacja będzie miała miejsce w przypadku budynków postawionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Przykład 3: W grudniu 1989 r. na rzecz Jana Kowalskiego zostało ustanowione prawo wieczystego użytkowania gruntów. W marcu 2010 r. na oddanym w użytkowanie wieczyste gruncie Jan Kowalski zakończył budowę domu jednorodzinnego. W marcu 2011 r. Jan Kowalski sprzedał prawo wieczystego użytkowania działki wraz z prawem własności znajdującego się na niej budynku.

Na podstawie art. 235 § 1 KC budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. Tym samym, moment nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz moment wybudowania obiektu budowlanego na gruncie objętym przedmiotowym prawem stanowią odrębne przesłanki warunkujące rozpoczęcie biegu 5-letniego terminu, po którym ich sprzedaż będzie wyłączona z opodatkowania PIT. Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy o PIT dochód ze sprzedaży prawa do użytkowania wieczystego gruntów nie podlega opodatkowaniu po upływie 5 lat od końca roku, w którym przedmiotowe prawo zostało nabyte (w powyższym przykładzie ? począwszy od 1 stycznia 1995 r.). Równocześnie, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ustawy o PIT dochód ze sprzedaży nieruchomości wybudowanej na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie będzie wyłączony z opodatkowania po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło wybudowanie nieruchomości (w powyższym przykładzie ? począwszy od 1 stycznia 2015 r.).

 W kontekście powyższego przykładu warto zwrócić uwagę na konieczność prawidłowego ustalenia wartości rynkowej prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz budynku w celu określenia ceny sprzedaży. Przez wzgląd na fakt, iż w powyższym przykładzie jedynie zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów nie będzie podlegało opodatkowaniu PIT, zawyżenie przez sprzedawcę ceny sprzedaży przedmiotowego prawa przy równoczesnym nieuzasadnionym zaniżeniu ceny budynku może wiązać się z ryzykiem zakwestionowania przez organy podatkowe takiego podziału całkowitej ceny sprzedaży. Należy mieć bowiem na uwadze, iż na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, w przypadkach w których cena sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ze sprzedaży określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podobne wpisy:

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć tych znaczników i atrybutów HTMLa: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>